田园综合体：如何解读土地政策与建设用地问题！

2017年中央“一号文件”首次提出了“田园综合体”这一新看法，“支持有条件的乡村建设以农民相助社为主要载体、让农民充分加入和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合革新转移支付等渠道开展试点示范”。

打造田园综合体与建设用地密不可分，也是许多建设者们的关注焦点，可以说，解决土地问题是建设田园综合体乐成的要害。

一、政策原文

深化农村团体产权制度革新。落实农村土地团体所有权、农户承包权、土地经营权“三权分置”步伐。加速推进农村承包地确权挂号颁证，扩大整省试点规模。统筹协调推进农村土地征收、团体经营性建设用地入市、宅基地制度革新点。全面加速“房地一体”的农村宅基地和团体建设用地确权挂号颁证事情。

认真总结农村宅基地制度革新试点经验，在充分包管农户宅基地用益物权、避免外部资本侵占控制的前提下，落拭魅宅基地团体所有权，维护农户依法取得的宅基地占有和使用权，探索农村团体组织以出租、相助等方法盘活利用空闲农房及宅基地，增加农民工业性收入。

允许地方多渠道筹集资金，按划定用于村团体对进城落户农民自愿退出承包地、宅基地的赔偿。抓紧研究制定农村团体经济组织相关执法，付与农村团体经济组织法人资格。

全面开展农村团体资产清产核资。稳妥有序、由点及面推进农村团体经营性资产股份相助制革新，确认成员身份，量化经营性资产，包管农民团体资产权利。

从实际出发探索生长团体经济有效途径，勉励地方开展资源变资产、资金变股金、农民变股东等革新，增强团体经济生长活力和实力。

研究制定支持农村团体产权制度革新的税收政策。深化团体林权制度革新。加速水权水市场建设，推进水资源使用权确权和进场交易。加速农村产权交易市场建设。

二、政策解读

文件提出允许通过乡村整治、宅基地整理等节约的建设用地接纳入股、联营等方法，重点支持乡村休闲旅游养老等工业和农村三产融合生长。

文件强调，要认真总结农村宅基地制度革新试点经验，在充分包管农户宅基地用益物权、避免外部资本侵占控制的前提下，落拭魅宅基地团体所有权，维护农户依法取得的宅基地占有和使用权，探索农村团体组织以出租、相助等方法盘活利用空闲农房及宅基地，增加农民工业性收入。

同时要注意的是宅基地等团体建设用地利用中：严禁违法违规开发房地产或建私人庄园会所；注意掩护农户和农村团体经济组织的权利，避免团体资产被外来资本控制。

文件还提出，支持有条件的乡村建设以农民相助社为主要载体、让农民充分加入和收益、集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合革新转移支付等渠道开展试点示范。

三、几个土地看法

1.团体建设用地

团体建设用地是田园综合体的重要承载形式。

团体建设用地，又叫乡（镇）村建设用地或农村团体土地建设用地，是指乡（镇）村团体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。团体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。

在国有建设用地一级市场中，政府既是治理者，又是组织实施者，并代表全民享有土地收益权。而在团体建设用地一级市场中，政府仅仅是治理效劳机构，享有土地所有权的农民团体才是组织实施者并享有土地收益。

2.土地流转

随着经济新常态，国家实施了新型城镇化、生态文明建设、供应侧结构性革新等一系列战略举措，实行建设用地总量和强度的“双控”，严格节约集约用地治理。先后出台了《基本农田掩护条例》、《农村土地承包法》等，对土地开发的用途管制有很是明确的划定。

特别是《领土资源部 农业部关于进一步支持设施农业健康生长的通知》（领土资发〔2014〕127号）的宣布，更是将该要求进一步明确，使得生长休闲农业在新增用地指标上面临着较多的条规限制。

①土地流转带来价值重估

有权威报告指出，从土地资源的角度来看，一方面，土地流转将明显提升耕地价值，土地资源价值必将被重估；另一方面，土地流转连续推进配景下，耕地租金增速会高于已往。作为土地革新的焦点，农地流转给二级市场最直接的时机来自于土地价值的重估。

②规模化经营成为现实

土地流转实质是推进土地要素的市场化，其作用能有效改善土地资源配置效率，进一步激活农业剩余劳动力的转移，为农业规模化、集约化、高效化经营提供辽阔空间。

③农民将就地奔小康

土地的工业结构得以优化，效率得以提升，农民有了更多的选择，不再背井离乡而实现奔小康将成为可能。

四、全面打造田园综合体，与土地流转的具体关系

1.盘活农村闲置资产包括土地资源和其它资源：田园综合体以农业为依托来进行综合打造，生长休闲农业和种种旅游，会带来大宗的社会资本注入农村市场，一个不可回避的问题就是土地问题，要想打造田园综合体没有土地可行欠亨，有土地不是你的也行欠亨，田园综合体的打造势必会发动外地土地的规模流转，影响外地的土地流转价格，使土地流转进入新常态。

2.相应帮助政策助力农村土地流转：目今我国正处在农业供应侧结构革新的要害时期，打造田园综合体有利于我国农业供应侧结构革新，有利于着力生长农村新工业新业态，增进三产深度融合，实现农业的全环节升级、全链条升值，国家势必会制定相应的优惠政策吸引社会资本投身到田园综合体的综合打造中，也势必会有更多的农村土地流转入市，从而吸引更多的人从事土地流转相关事情，解决就业压力。

3.推动农业工业化生长：把土地流转与农业工业结构调解有机结合起来，增进土地流转和土地规模化经营增进资源的合理配置，推动农业工业化生长，有利于提高土地的利用率，培育种种农业主体，培养种粮大户和职业化农民。

4.规范土地流转市场：土地直接或间接流转到外来投资者手中，是许多地方打造田园综合体的重要环节，规模化的土地流转有利于完善效劳体系，强化流转效劳平台建设，建立开放、竞争、公正、有序、规范的土地流转市场，完善流转机制。

5.盘活农村闲置衡宇：闲置民居酿成了乡村酒店，荒山酿成了度假村，水塘酿成了垂纶园，农田酿成了旅行采摘园，而这些项目主要是通过土地流转实现的。

6.完善土地流转市场：田园综合体的打造历程庞大，势必会导致不少土地纠纷，而这些土地纠纷关于土地流转市场和土地流转相应执规律则的完善提供了现实依据。

7.规范土地流转价格：现在土地流转价格基本都是农民要价，主要依据也是地块自己的优越条件另有凭据外地的土地流转价格来订价，价格没有统一的标准，买卖双方就土地价格保存争议，田园综合体的全面大打造，解决了土地流转疏散，无法流转的难题，也为外地土地流转市场提供了一个相对合理的参考价格。