乡村振兴最大红利——农村闲置宅基地的利用与立异

我国现行的农村宅基地制度是在《宪法》框架下，由《土地治理法》等执规律范组成的。这一制度特征体现为“限制流转，一户一宅、限定面积，无偿分派、恒久占有”，在已往70多年发挥了公正分派住宅用地、推进用地节约集约、包管农民住有所居、增进社会和谐稳定的基础作用。

在中国快速都会化的配景下，农民进城后没有退出宅基地，农村人口减少，农村建设用地反而增加。再加上现有宅基地制度的限制，农户难以通过流转等方法利用闲置宅基地，造成闲置宅基地数量增大于减的现状。为解决现有宅基地闲置问题，2018年一号文件提出“探索宅基地所有权、资格权和使用权三权分置”，落拭魅宅基地团体所有权，包管宅基地农户资格权，放活宅基地使用权。

宅基地闲置现象在我国各地区普遍保存，但各地闲置情况保存差别。任育锋等基于官方统计数据，构建农村宅基地总量估算要领，测算剖析出我国闲置宅基地占比约19%，且农村人口流出的省份宅基地闲置比例较高。李婷婷等基于全国典范乡村调研，对全国宅基地闲置情况进行剖析，发明宅基地闲置情况保存显著的空间分异特征。分区域看，东部乡村宅基地闲置水平最高，中部乡村最低；分城乡区位看，乡村离都会距离越远，宅基地闲置水平越高；分地形看，平原乡村宅基地闲置水平最高。

经济增长和城镇化造成的农村人口转移是宅基地闲置的主要成因，也有学者认为宅基地使用权流转机制不健全造成了宅基地较高的闲置率，另有学者认为宅基地治理制度是造成宅基地闲置的内在因素。别的，乡村计划缺失和杂乱、生活方法变革、社会包管制度不健全等都造成了宅基地闲置。

宅基地制度从降生伊始便具有居住包管的功效，在随后的生长历程中又爆发了其他功效，关于宅基地功效目前并没有权威的划分，对其功效的划分也缺乏统一标准。大部分学者都认同宅基地所具有的居住包管功效以及工业功效，有学者认为宅基地还具有生产功效、社会包管功效、景观功效、生态功效、文化功效等。

宅基地的居住功效是宅基地最基本的功效，村团体将宅基地无偿分派给村团体成员，成员在宅基地上面建造衡宇来满足生活居住需求。国家有义务为农民提供社会包管，由于经济条件缺乏，国家通过宅基地制度取代政府行使了社会包管职能。通过为农民提供土地的使用权，使其以衡宇、土地进行自我包管。宅基地和承包地目前仍是宽大农民安家立身之本，农户通过在宅基地上建造衡宇，在承包地上种植粮食来满足居住和生存，因而宅基地具有包管功效。

宅基地的工业功效是随着社会生长逐步显现的。2007年《物权法》将宅基地使用权界说为用益物权，与一般用益物权差别，宅基地限制流转的特殊性质，导致宅基地的工业功效难以落到实处。早期大部分农户依烂魅宅基地的居住功效，没有交易宅基地的条件和需求。随着都会化的生长和农民进城落户，许多农户不再依烂魅宅基地的居住包管功效，而是希望将闲置宅基地作为私人工业与他人交易换取现金用于买房或者其他消费。尤其是近年来城郊和乡村生长迅速，爆发了大宗的宅基地需求，部分农民急于实现宅基地的工业功效。随着“三权分置”政策的生长，将原有使用权疏散为使用权与资格权，各地区纷纷展开了关于宅基地使用权流转、宅基地典质贷款等的试点和探索，宅基地的工业功效正在逐步显现。

宅基地的生产和仓储功效都派生于居住功效。农户建造宅基地用于居住，在居住历程中将部分闲置的宅基地利用起来进行农产品的生产运动，例如种植蔬菜、水果、农产品，养殖家禽、家畜，部分农村地区依靠自然资源优势还会进行特色工业的生产加工。关于这些生产后的产品以及一些农业器具，农户会将其蕴藏在宅基地，从而实现宅基地的仓储功效。

宅基地具有人文景观功效。区别于都会的尊龙凯时人生就是博化高楼，许多乡村仍保存特色的古乡村建筑，这些建筑是农户依据外地地舆条件和气候条件等进行宅基地上衡宇和院落的建造，这些饱含外地文化的建筑形成了具有地区文化特色的人文景观。我国建筑历史悠久，拥有徽派、苏派、闵派、京派、川派、晋派等六大派系，这些尊龙凯时人生就是博筑作为我国历史艺术和文化的体现，是不可多得的人文景观和文化瑰宝。对宅基地进行利用时，应当尽可能对其进行掩护，发挥其景观功效。

宅基地具有生态功效。宅基地属于团体建设用地，但在生活中并非全部用于建设。迫于生计和勤俭节约的美德，农户高效节约集约利用自家宅基地，在宅基田主体区域建造衡宇，而在其余部分种上蔬菜、果树等经济作物自用或者出售，另有些年纪大的农户喜畛刳门前养些花卉树木。这些植物造就了宅基地的生态功效。

“旅游+”模式主要是将宅基地和其他土地结合革新成一片旅游区，通过吸引游客进行游玩和消费，以旅游工业为主要依托，发动其他工业生长，形成多工业生长的综合模式。关于这一模式下宅基地的多功效开发利用，应遵循掩护优先原则，不可对宅基地进行大规模拆建，而应该进行修缮和小规模革新。不可只追求经济利益，还要注重生态效益、文化效益、社会效益等。凭据旅游区主要特点可以分为农业旅游、文化旅游和生态旅游3类。

农业旅游模式主要特点是宅基地结合农用地，打造农业区吸引游客前来旅行度假，租赁闲置宅基地将其革新成特色民宿、手事情坊、农家乐餐馆、农副产品店等经营场合。通过旅游发动农产品的销售，还能够提供一定量的就业岗位，同时高效利用宅基地，发挥其包管、工业、生态等功效。

文化旅游的焦点是文化，以扎根在某一区域的特色文化为依托生长旅游业，通过对古板建筑形式的宅基地进行掩护和修复，最大化地保存外地文化秘闻和地方特色，同时结合外地的农耕文化、美食文化、非物质文化等特色旅游资源，吸引外来游客游玩旅行消费。常见的古乡村和尊龙凯时人生就是博筑等具有深厚的文化色彩，应遵循掩护优先的原则，不可对宅基田主体进行大规模拆建，而应进行修缮和小规模革新，还要注重对乡村的文化掩护，深入挖掘地方特色和文化内涵。

生态旅游模式多见于山区，形成以生态为焦点竞争力的旅游模式。客源主要针对要体验山区生活、渴望呼吸新鲜空气的都会人群以及避暑休闲的旅游人群。充分利用山区高植被笼罩率和高含氧量的有利养生资源条件，开展森林氧吧、旅行果园和民宿休闲等旅游项目，供游客在森林中沐浴氧气，松开心情，深度体验山区农村的良好生态情况。

特色工业模式的主要特点就是依据外地自然特色，因地制宜地对宅基地进行利用，将闲置宅基地利用与特色工业生长有机结合，以特色工业和产品为基础，将闲置宅基地作为生产加工仓储的场合，形成连续的经济发动效应。多见于企业与农户相助的形式，也有村团体自己投资生长的。凭据工业的差别，可以划分为特色农业、特色制造业2类。

特色农业模式的主要收入来源是农产品的生产和销售。通过种植特色农作物，例如有机蔬菜、有机水果等，形成良好的口碑和品牌效应，吸引都会居民前来购置，拉动农村经济生长。宅基地在这一模式中可以革新为农产品展示馆、农产品加工工厂、办公室等商业经营场合，也可以作为货仓和住宅等其他场合。

特色制造业模式是将宅基地作为加工制造场合，将外地特色产品进行制造加工，该模式下将宅基地利用为住宅、货仓、工厂等综合性场合。以浙江省杭州市余杭区中泰街道紫荆村为例，该村被誉为中国苦竹之乡和竹笛之乡，竹笛、竹箫的加工制作、销售是该村村民的主要经济来源。村民依据外地独吞的苦竹，将宅基地革新为集居住和竹笛生产、加工、制造、仓储的综合性场合。

平台交易模式是由政府或者企业牵头搭建宅基地交易平台，宅基地使用权放到交易平台上进行流转，出租给他人的模式。这一模式常见于城郊地区，许多外来务工人员进城打工，爆发了对衡宇的居住需求。由于城区衡宇买房和租房价格过高，会选择在城郊租赁衡宇进行生活，而城郊地区的许多住户由于外出或意在城内购置衡宇等原因，宅基地闲置浪费，选择将宅基地流转出去。远郊地区也有一定的交易需求，外来人员可以通过宅基地交易平台租赁宅基地用于居住或从事生产加工、开发经营等运动。安徽省合肥三十岗地区“共享农房”就是这种模式，接纳政府与企业相助，出租者利用企业互联网平台的信息整合和共享，将闲置宅基地信息放到平台上。这一模式有效利用了闲置宅基地的同时发动了农村二、三工业的生长。

宅基地退出模式就是农户通过自愿退泛起有宅基地换取都会商品房、安顿房或者现金等工业，村团体收回宅基地，并对退出后的宅基地进行重新计划利用的行为。关于退出后的宅基田主要有以下几种用途：一是通过复耕、复绿等土地整治运动转为农用地或生态用地；二是将宅基地转为储备的团体经营性建设用地，未来可用于乡镇企业或者城乡建设用地增减挂钩等项目；三是保存原有宅基地及隶属的农房，进行统一治理，分派给具有宅基地取得资格的村团体成员或承租给外来人员居住。

农户宅基地闲置的原因多种多样，有举家外出务工的，有假寓都会不回来的，也有一户多宅和建新不拆旧等因素。因此，差别农户关于闲置宅基地利用爆发了不同，部分农户愿意出资对闲置宅基地进行商业化革新，另一部分农户不肯出资进行商业化革新，少数农户纵然企业、政府资助出资也不肯意进行宅基地革新。即便村民都愿意将闲置宅基地利用起来，选择何种模式仍难以告竣共识。如果不可协调各农户意愿进行统一革新，仅几家几户的革新利用意义不大，不但难以实现规模化经营和工业发动，并且可能引发农户间的矛盾和纠纷。

许多乡村想要对闲置宅基地进行利用，在协调各农户和村团体意愿后，发明乡村内缺乏旅游化条件、宅基地流转市场或项目资金等因素，无法借鉴现有利用模式。我国大部分农村地区都缺乏自身特色，另有部分农村不但宅基地大宗闲置，还保存农田疏弃、生态情况差等问题。既无法结合农业、生态、文化等生长旅游化模式，也无法生长特色工业。这些乡村由于自身缺乏各项闲置宅基地利用硬性条件，难以对闲置宅基地进行开发利用。

对闲置宅基地进行大规模革新不但涉及宅基地自己，还要整合周边情况和资源，建设停车场、效劳中心等综合设施，革新供水供电等生活效劳配套设施。在革新历程中，需要对团体建设用地进行开发利用，另有可能涉及土地用途变革和土地计划的调解，需要进行项目开发审批。农户和宅基地使用权人为了利用宅基地从事小规模的生产经营运动，也需要对宅基地进行商业化革新，宅基地自己建造质量狼籍不齐，宁静情况难以批准，加之消防条件和卫生条件不达标，难以获得经营许可证。

从全国规模来看，各地区闲置宅基地利用模式同质化严重。某一地区利用模式试验刚取得一定效果，其余地区便纷纷效仿，这种效仿只注意到了模式，并未结合自身文化和特色，缺乏合理的计划和战略设计，导致仅一个市（县）内就可能保存几个相同利用模式的乡村。这些作风样式和生长定位相似的乡村同质化现象严重，会使有限的游客分流出去，与其他乡村爆发猛烈的竞争，一旦遭遇游客缺乏的危害就会造成资金入不敷出、前期投入收不回来的结果。

宅基地依据地舆位置可以划分为城中村、近郊地区、远郊地区和偏远地区，依据经济生长水平可以划分为兴旺地区和落后地区。宅基地功效有着较为明显的空间分异特征，距离城镇越近和经济越兴旺的地区，工业功效越强，而包管功效和生态功效越弱。因此，应凭据区域特点应用差别的宅基地利用模式。关于城中村、近郊地区和兴旺地区，宅基地流转和租赁需求高，市场极为活跃，对宅基地的利用多以居住功效和商业功效为主，将宅基地通过交易平台流转后出租作为主要利用模式。远郊地区、偏远地区和落后地区往往生态和人文情况较为良好，适宜结合生态、农业、文化等生长旅游工业。部分具有鲜明特色工业的地区称为特色工业区，关于这些特色工业区则应充分发挥外地的资源优势，因地制宜地生长特色工业。

闲置宅基地利用涉及地方政府、村团体组织、农户以及市场经济主体等多方利益。实现闲置宅基地利用需要投入大宗资本，许多农户将自家宅基地用于商业、农家乐、生产、民宿等经营运动，但这些经营运动体量较小，不但无法形成工业发动其余农户生长，也无法提供较多就业岗位。实现宅基地多功效利用不可仅靠农户自身，需要结合其他利益主体，形成政府、市场经济主体、村团体和农户配合加入的多主体相助开发模式。由地方政府进行全面计划安排，并牵头引入市场资本与村团体相助，勉励农户充分利用闲置宅基地，引导农户积极加入宅基地开发，实现“统一组织、一体化生长、专业化治理、规模化经营”。地方政府充分发挥好引导和治理的职能，市场经济主体则提供资金与岗位，农户提供宅基地和劳动力，村团体则居中积极协调各方利益。

现有宅基地利用模式较少，容易爆发同质化现象。例如，旅游业竞争性大，特色工业模式对宅基地自己区域要求高，共享农房模式局限于兴旺地区和市郊地区，因而需要探索出宅基地利用的新模式和新功效。近年来兴起的乡村养老工业和艺术创意村，属于新模式的探索。养老工业由政府组织租用闲置宅基地，打造为包括食堂、书吧、洗衣房、卫生效劳站等综合养老效劳社区，除居住功效外增加了养老包管功效。艺术创意村最早来自艺术家租赁农户的闲置宅基地用于艺术创作，厥后吸引了更多艺术家的加入，对整个村进行涂鸦创作，形成了艺术创意村，吸引外来游客。在这种模式下，宅基地发挥了工业功效和景观功效，艺术家能发挥灵感，农户也能获得经济收益。

目前，大都地区乡村计划尚未体例或体例深度不敷，缺少对用地结构、设施配置、工业计划、生态掩护等方面的总体统筹安排。乡村计划的目的是完善农村生爆发活、交通居住条件和基础设施。闲置宅基地利用应在乡村计划指导下安排各项基础设施建设，从而解决项目开发审批困难的问题。生长战略是指引乡村久远生长的理论体系，明确生长目标，指明生长点。结合生长战略选择闲置宅基地利用模式，找到乡村的优势和缺乏，发挥乡村自然和文化特色，制止同质化生长模式。